پابرجا بودن چالش قدرت خرید مسکن - مجله آزمون اول

جهت دریافت خدمات قیمت در ضد سرقت با گروه ساختمانی آبان در ارتباط باشید. گروه آبان ارائه دهنده بهترین درب ضد سرقت ایرانی و خارجی میباشد.

به گزارش گروه اقتصادی خبرنگاران، یک کارشناس مسائل اقتصادی گفت: پرداخت تسهیلات مسکن نمی تواند قدرت خرید مسکن را بالا ببرد و هم اکنون با وام 200 میلیون تومانی حدبیشتر می توان 10 تا 15 مترمربع آپارتمان خریداری کرد، درحالی که پرداخت تسهیلات در سراسر دنیا یک امر متداول است و نرخ تسهیلات آن عدد تک رقمی و کمتر از 5 درصد است.

هرچند که قدرت خرید مردم در بازار مسکن طی سالیان گذشته کاهش یافته است، اما در یکی دو سال اخیر گزینه های قابل اتکایی در این بازار برای خانه دار شدن افراد مطرح شده است که می تواند میزان شانس مردم را برای خرید خانه و خانه دار شدن افزایش دهد. یکی از این گزینه ها تسهیلات بانکی است که به تازگی سقف آن افزایش یافته است. با سیاست جدید دولت، وام مسکن 180 میلیون تومانی به 240 میلیون تومان افزایش یافت، هرچند که افزایش قیمت مسکن به قدری بوده است که افراد با این میزان وام مسکن و اندوخته خود نیز شانسی برای خرید خانه ندارند.

در همین رابطه جواد نقوی، کارشناس مسائل اقتصادی، گفت: پرداخت تسهیلات 240 میلیون تومانی در راستای مصوبه شورای پول و اعتبار است که سقف تسهیلات ساخت و خرید مسکن را از محل اوراق گواهی حق تقدم برای تهرانی ها (زوجین) به 200 میلیون تومان افزایش داد و مبلغ 40 میلیون تومان نیز در قالب تسهیلات جعاله با شرایطی پرداخت می گردد. میزان اقساط وام 240 میلیون تومانی اوراق حق تقدم بدین صورت است سه میلیون و 300 هزار تومان آن برای وام 200 میلیون تومانی و یک میلیون تومان آن برای وام 40 میلیون تومانی جعاله است که در مجموع میزان اقساط وام 4 میلیون و 300 هزار تومان است.

وی اضافه کرد: بازپرداخت اقساط وام 200 میلیون تومانی (نرخ سود 17.5 درصد) 12 سال و بازپرداخت وام 40 میلیون تومانی (نرخ سود 17.5 درصد) 5 ساله خواهد بود. همچنین نحوه دریافت آن نیز بدین صورت است که متقاضیان این اوراق باید در سایت سجام ثبت نام و اطلاعات خود را در آن ثبت نمایند. سپس باید در دفاتر پیشخوان، احراز هویت شده و سپس برای خرید اوراق مسکن اقدام نمایند. کل بازپرداخت متقاضیان طی 12 سال بابت وام 200 میلیون تومانی مسکن به روش پلکانی حدود 520 میلیون تومان خواهد بود که سود وام جعاله نیز 21 میلیون و 500 هزار تومان می گردد، یعنی در مجموع متقاضیان باید بیش از 340 میلیون تومان سود برای وام 240 میلیون تومانی پرداخت نمایند.

این کارشناس مسائل اقتصادی با بیان اینکه با توجه به رشد قیمت مسکن در دو سال گذشته پرداخت تسهیلات مسکن چندان نمی تواند قدرت خرید مسکن را بالا ببرد، عنوان نمود: پرداخت تسهیلات مسکن نمی تواند قدرت خرید مسکن را بالا ببرد و هم اکنون با وام 200 میلیون تومانی حدبیشتر می توان 10 تا 15 متر مربع آپارتمان خریداری کرد، درحالی که پرداخت تسهیلات در سراسر دنیا یک امر متداول است و نرخ تسهیلات آن عدد تک رقمی و کمتر از 5 درصد است؛ چه بسا که در کشور های اروپایی شرایط و نرخ های پایه تسهیلات بانکی را اتحادیه اروپا معین می نماید و بازپرداخت آن از 25 تا 31 سال است و تا 70 درصد ملک (توجه به رتبه بندی مشتری) را تسهیلات پرداخت می نماید درحالی که در کشور ما مبلغ تسهیلات اعطایی مسکن علاوه بر نرخ سود بالا و مدت زمان باز پرداخت کم، حدبیشتر 20 درصد قیمت ملک را پوشش می دهد.

نقوی در ادامه اظهار کرد: بخش مسکن به دلیل ارتباط پیشین قوی با سایر بخش های اقتصادی نقش اساسی در رشد اقتصاد دارد. این بخش به دلیل احتیاج بالایی که به داده های سایر بخش های اقتصاد دارد می تواند به عنوان موتور رشد و قطب توسعه در اقتصاد کشور عمل کند. در دوره قبل از انقلاب، موسسات اقتصادی متعددی به منظور تامین اقتصادی بخش مسکن ایجاد شد که مهم ترین آن ها بانک رهنی بود و پس از انقلاب و با ملی شدن بانک ها، بانک مسکن از ادغام چند بانک از جمله بانک رهنی و چندین موسسه وام و پس انداز که در امر مسکن فعالیت داشتند تشکیل شد.

وی گفت: پس انداز خانوار ها بزرگ ترین و گسترده ترین بخش از منابع پس اندازی موجود در اقتصاد ملی را تشکیل می دهد و با ثبات ترین سهم را در فرآیند توسعه دارا است. موسسات اقتصادی مسکن در سراسر دنیا برای تامین منابع اقتصادی فعالیت های خود، اتکای ویژه ای به پس انداز خانوار ها دارند.

نقوی با بیان اینکه حساب های پس انداز های داوطلبانه شامل دو دسته اصلی از سپرده گذاری ها هستند، گفت: یکی از حساب های پس انداز های داوطلبانه این است که در هر زمان و به هنگام احتیاج می توان از آن حساب برداشت کرد که تحت عنوان سپرده دیداری از آن یاد می نمایند و پس انداز های مدت دار که سررسید معینی از چند ماه تا چندین سال دارند که تحت عنوان سپرده غیردیداری عنوان می گردد.

وی در خصوص دارایی موسسات اقتصادی مسکن نیز گفت: بیشتر دارایی موسسات اقتصادی مسکن به صورت وام های بلندمدت و با وثیقه هستند که گرچه دوران بازگشت طولانی و آهسته ای دارند، اما درعین حال با پشتوانه هستند. البته بسته به ترکیب سپرده ها، موسسه با خطراتی همانند عدم تطابق سررسید دارایی با بدهی روبرو می گردد. افزایش سپرده های مدت دار منجر به کاهش ریسک مذکور می گردد.

این کارشناس مسائل بانکی در ادامه عنوان نمود: در سیستم بانکی کشور ما ضمن وجود هر دو نوع این سپرده گذاری، در دهه های گذشته تحول متفاوتی در ترکیب و فرایند هر یک مشاهده می گردد. طی سال های قبل از انقلاب مانده سپرده های بخش غیردولتی نزد سیستم بانکی از 39 میلیارد ریال در سال 1340 به رقم 1775 میلیارد ریال در سال 1357 افزایش یافت و نسبت سپرده های غیردیداری طی همین مدت از رقم 41 درصد به 75 درصد افزایش یافت. پس از آن علی رغم افزایش نسبت سپرده های غیردیداری هیچ زمانی این سهم از 65 درصد فراتر نرفت. علت آن هم معین دستوری نرخ سود سپرده های پس انداز و مدت دار در سطحی پایین تر از نرخ تورم بوده است. به عبارت دیگر نرخ واقعی سود سپرده ها در این دوره منفی بوده و سپرده گذاران نه تن ها سود خالصی دریافت ننموده اند؛ بلکه ارزش واقعی سپرده های آن ها به دلیل بالا بودن نرخ های تورم کاهش یافته است.

وی درباره دلایل ایجاد جذابیت و پرداخت تسهیلات متناسب عنوان نمود: پس انداز داوطلبانه یا آزاد، طرح های قراردادی پس انداز هستند که ضمن پرداخت سود به سپرده گذار، در قبال پس انداز و شرایط معین شده در خاتمه طرح، تسهیلاتی نیز اعطا می گردد. اوراق قرضه مسکن نیز عمدتا توسط موسسات سرمایه گذاری همچون شرکت های بیمه، صندوق های بازنشستگی و سرمایه گذاران شخصی خریداری می شوند. اوراق مذکور معمولا در بازار بورس ثبت و معامله می شوند و سالانه سود قابل پرداختی در بر دارند، همچنین قبل از موعد سررسید نیز قابل خریداری هستند. سرمایه گذاران این فرصت را دارند که اوراق مزبور را هر زمان که لازم باشد به پول نقد تبدیل نموده و درعین حال وام دهندگان رهنی نیز وجوه بلندمدتی را برای وام دهی بلندمدت در بخش مسکن دریافت می نمایند.

نقوی در ادامه گفت: طرح پس انداز اجباری و صندوق های ویژه مسکن از دلایل ایجاد جذابیت و پرداخت تسهیلات متناسب است. این امر در بیشتر کشور هایی که دارای توان پس اندازی پایین بوده و یا پس انداز ها در جریان نقدینگی قرار نمی گیرند کاربرد دارد. طرح های اجباری در این کشور ها مقرون به صرفه بوده و به نوعی سبب کاهش هزینه های دولت در تامین منابع اقتصادی و تخصیص آن ها می گردد. این گونه طرح ها را می توان در خصوص افراد یا واحد های اقتصادی و یا حتی هر دو اعمال کرد. مزیت اصلی چنین طرح هایی تامین وجوه در بلندمدت و جریان باثبات سرمایه است.

این کارشناس مسائل بانکی دیگر دلایل پرداخت تسهیلات را این گونه بیان نمود: یکی دیگر دلایل پرداخت تسهیلات بازار ثانویه رهن است که ایجاد چنین بازاری درحالی که موسسات اقتصادی مسکن با کمبود منابع اقتصادی روبرو هستند، موسسات اقتصادی دیگر ممکن است با مازاد منابع اقتصادی روبرو باشند. همچنین پس اندازنمایندگان ممکن است تمایل داشته باشند پول خود را از حساب های پس انداز خارج نموده و درجا های دیگر سرمایه گذاری نمایند و موسسات اعتباری مسکن ممکن است برای حفظ موجودی منابع اقتصادی ناگزیر از افزایش نرخ بهره پس انداز ها شوند و اغلب موسسات اقتصادی مسکن وام رهنی با بازپرداخت طولانی مدت می پردازند درحالی که بخشی از منابع آن ها کوتاه مدت است، اما ایجاد بازار رهن ثانویه که موسسات اقتصادی قادر به فروش دارایی های رهنی خود در آن باشند راه حل مناسبی جهت تامین منابع جدید و کاهش ریسک است.

منبع: ابتکار