چرخش بزرگ چین در مسکن - مجله آزمون اول

15 میلیون واحد مسکونی در سال ساخته شد - بیش از 2برابر تیراژ ساخت در آمریکا-، اما این مداخله دولت نتیجه عکس در بازار داشت؛ از یکسو تشکیل یک فرانسه خانه خالی ناشی از عرضه های بدون تقاضا در حومه و خرید های سرمایه ای چندخانه ای ها و از سوی دیگر تبدیل چین به بازار مسکن خارج از دسترس خریداران مصرفی و اضافه پرش قیمت در شهر های بزرگ.

پکن به لحاظ حباب قیمت مسکن در بین 480 شهر جهان، اول است. اکنون دولت چین در مواجهه با حبس عرضه در بازار خانه های خالی و ناتوانی خانوار های چین در خرید مسکن اجرای طرح اخذ مالیات سالانه از املاک به مدت پنج سال را شروع نموده است.

این طرح باعث رفع انجماد از خانه های خالی می گردد و دسترسی مردم به مسکن با قیمت منطقی را در چین احیا می نماید. این نوع مالیات، قوی ترین اهرم تنظیم بازار مسکن است.

بحران پشت بحران در بازار مسکن چین، انتها دولت این کشور را به چرخش بزرگ در سیاستگذاری ملکی وادار کرد. دولت چین تصمیم گرفته برای کاهش قیمت مسکن و احیای دسترسی خانوار های میانه و بعلاوه جامعه جوان این کشور به خانه اول، طرح مالیات بر دارایی ملکی را به مدت 5 سال در بازار املاک به اجرا دربیاورد تا پادزهر این مالیات بر جریان ملاکی باعث عرضه خانه های خالی به بازار مصرف گردد.

این بزرگ ترین نبرد مالیاتی با خانه های خالی در جهان است؛ جبهه ای از املاک منجمد به وسعت یک فرانسه. طرح دولت چین در پی نگرانی رئیس جمهور این کشور از فرایند رشد قیمت مسکن و تشدید فقر مسکن، در دستور کار نهاده شده و هدف آن، ایجاد راستا دسترسی برای خانوار های فاقد مسکن به آپارتمان های دارای قیمت منطقی به وسیله انجمادزدایی از املاک بلااستفاده است.

این دگرگونی سیاستی در بازار مسکن چین، بعد از حداقل یک دهه مداخله جنون آمیز دولت در این بازار و نتیجه معکوس آن، اتفاق افتاده است. بازار املاک چین از یک دوگانه باورنکردنی، اما واقعی در دو سمت عرضه و تقاضای مسکن رنج می برد.

خانه سازی دولتی؛ اتلاف منابع، فاقد خریدار

از یک سو به خاطر خانه سازی های دولتی با تیراژ تهاجمی طی سال های گذشته، اگر چه موجودی مسکن چین با مازاد عرضه نسبت به تقاضای کل به مقدار 9 درصد روبه رو شده، اما احداث بخش زیادی از خانه ها در منطقه ها فاقد تقاضای موثر -بیرون از شهر های اصلی- باعث شده است معادل جمعیت فرانسه، خانه خالی در چین تلنبار گردد؛ 65 میلیون واحد مسکونی بلا استفاده که بیش از 20 درصد خانه های چین را شامل می گردد.

از سوی دیگر، همین عدم برقراری رابطه بین عرضه های دولتی مسکن با تقاضای مصرفی متمرکز در شهر های اصلی باعث شد قیمت مسکن در منطقه ها شهری پرجمعیت در این سال ها دچار جهش و اضافه پرش گردد. بازار املاک مسکونی شهر های بزرگ چین به خاطر کمبود عرضه مصرفی ناشی از خرید های سرمایه ای و خالی گذاشتن واحدها، با رشد شدید قیمت همراه شده و هم اکنون از دسترس خانوار های چینی خارج است.

استارت این التهاب، با خانه سازی انبوه در حومه و اختلال در سازوکار خانه سازی درون شهر های اصلی (مرکز) زده شد و در پی آن، تقاضای سرمایه ای ملک با مشاهده رشد قیمت مسکن در داخل شهر های اصلی به علت کمبود عرضه تازه، تحریک به خرید ملک و بلااستفاده گذاشتن آن شد.

تورم نقطه ای مسکن در چین (رشد قیمت نسبت به سال گذشته)، هم اکنون میانگین 2 /4 درصد است که این سرعت رشد قیمت ملک به مراتب بیشتر از نرخ تورم عمومی در این کشور (5 /1 درصد) ارزیابی می گردد.

بزرگ ترین حباب مسکن در پکن

در حال حاضر، پکن مرکز چین در ردیف 10 شهر دارای بدترین بازار مسکن در جهان واقع شده است. شدت سطح نامتعارف قیمت مسکن در پکن به قدری زیاد است که خانه دار شدن با مجموع عایدی سالانه، در این شهر 42 سال طول می کشد؛ این مدت زمان، بیش از 10 برابر نرم جهانی است.

شهر های بزرگ چین بعلاوه به لحاظ مقدار حباب قیمت مسکن، در صدر رنکینگ 480 شهر جهان در این شاخص، واقع شده است. نسبت قیمت به اجاره در شنزن و پکن، به ترتیب عدد 83 و عدد 60 است که بیانگر رشد شدید قیمت مسکن در مقایسه با اجاره بها و سطح بسیار نامتعارف قیمت هاست.

عدم تعادل بین عرضه و تقاضا در بازار معاملات مسکن شهر های بزرگ چین باعث شده میانه قیمت ها طی 10 سال گذشته در این شهر های بزرگ سه برابر گردد.

این عدم تعادل به خاطر همان راهنمایی منابع و اعتبارات ساختمانی به حومه با مداخله دولت و خرید های سرمایه ای ملک در مرکز است. چین هشتمین کشور گران در بازار مسکن جهان محسوب می گردد.

بازار مسکن چین از دسترس مردم این کشور خارج شده است، چون دولت چین آنچه احتیاج بازار بود را اجرایی نکرد و در مقابل، آنچه در اولویت نبود را اجرایی کرد.

در چین سالانه 15 میلیون واحد مسکونی تازه ساخته می گردد. این تیراژ تقریبا معادل دو برابر عرضه سالانه مسکن در آمریکا و اروپاست، اما چون این مدل ساخت وساز (چینی)، با محل تمرکز تقاضا، رابطه برقرار ننموده، اثرگذار نبوده و به نوعی، اتلاف منابع اجرا شده است.

بخش زیادی از ساخت وساز های مسکونی چین با حمایت دولت از غول های ساختمانی این کشور، در شهر های حومه ای، اجرا شده است. جایی که امروز به خاطر غیرقابل سکونت بودن این منطقه ها، شهر های ارواح لقب گرفته اند و عمده خانه ها در آنجا خالی از سکنه است.

تعداد خانه های خالی در چین، 21 درصد کل واحد های مسکونی این کشور است که نرخ بسیار بحرانی به لحاظ عدم کارآیی بازار مسکن در جهان محسوب می گردد. بخشی از این خانه های خالی، نتیجه ساخت وساز های دولتی در منطقه ها فاقد تقاضا و بخشی هم محصول خرید های سرمایه ای و جریان ملاکی است.

غفلت از کار اصلی با تمرکز با کار انحرافی

دولت چین طی این سال ها می توانست به جای مداخله و بازی جنون آمیز در بازار به جای سرمایه گذاران ساختمانی، در نقش رگولاتور بازار مسکن عمل کند و با تنظیم مالیاتی جریان عرضه، باعث ورود خانه های خالی به بازار مصرف گردد.

اما غفلت دولت چین از انجام کار اصلی با سرگرم شدن در کار انحرافی منجر به ابربحران در بازار مسکن شد. در ماه های اخیر، علاوه بر تشدید تورم مسکن و بحران دسترسی تقاضای مصرفی چین به خانه، یک غول ساختمانی چینی به خاطر بدهکاری نجومی به موسسات مالی این کشور، در خطر ورشکستگی نهاده شد.

شرکت ساختمانی اورگرند که بازوی اصلی دولت چین در برج سازی انبوه در حومه به شمار میرود، در فروش واحد های در حال ساخت و احداث شده، به مشکل خورده است.

تشدید بدهی این شرکت و تاخیر در تسویه آن ها که معادل 2 درصد فراوری ناخالص چین برآورد می گردد می تواند به وسیله وخامت اوضاع بانک ها و موسسات اعتباری چین، اقتصاد این کشور را متزلزل و آسیب پذیر کند.

اورگرند با بیش از 300 میلیارد دلار بدهی بزرگ ترین انبوه ساز بدهکار جهان است. این شرکت 3 هزار پروژه ساختمانی در دست ساخت و بیش از یک میلیون واحد مسکونی در تعهد پیش فروش دارد.

مشکل غول ساختمانی چینی، ابربحران مالی زاییده بحران مسکن چین است که در کنار مشکل تامین مسکن ناشی از جهش قیمت، دولت چین را به فکر اجرای الگوی جهانی راهنمایی بازار مسکن به ریل انداخت.

اشتهای سرمایه گذاری ملکی کور می گردد؟

در قالب الگوی جهانی تنظیم بازار مسکن، مالیات بر دارایی ملکی به عنوان پادزهر تورم مسکن، مالکان آپارتمان های سرمایه ای (خانه های خالی) را تحریک به فروش یا اجاره واحد ها می نماید.

از آنجا که به ازای هر 5 خانه در چین، یک واحد خالی از سکنه است، این پادزهر می تواند عرضه قابل مصرف در بازار املاک چین را تا سطحی که قیمت ها منطقی گردد، افزایش دهد. این الگو انتها در بازار مسکن چین با چرخش بزرگ دولت این کشور به راستا اصلی سیاستگذاری، آماده اجرا شده است.

مالیات سالانه بر املاک قرار است به شکل فعالانه در بازار مسکن چین دریافت گردد. این مالیات با نرخ 2 /0 درصد تا یک درصد، بر همه املاک مسکونی وضع خواهد شد.

البته دولت مرکزی چین به دولت های محلی اجازه داده است در منطقه ها فقیرنشین، در صورت تصمیم دولت محلی، تا 90 مترمربع از بنای مسکونی تحت مالکیت خانوار سه نفره، از این مالیات معاف گردد. اما کلیت وضع شده برای این مالیات، عدم هر نوع معافیت است.

کارشناسان مالی معتقدند، اخذ این مالیات می تواند اشتهای خرید های سرمایه ای مسکن در چین را مهار کند. در چین نرخ مالکیت مسکن بالای 90 درصد است به طوری که حجم قابل توجهی از خانوار ها دارای خانه های دوم و سوم هستند.

برخلاف آمریکا که نرخ مالکیت 65 درصد است. این اشتهای خرید سرمایه ای ملک به خاطر هزینه صفر سرمایه گذاری ملکی در این سال ها (معاف از پرداخت مالیات سالانه) بوده است که در کنار آن، رشد قیمت واقعی ملک ناشی از اختلاف سرعت رشد قیمت مسکن با تورم عمومی، بازدهی این بازار را برای چینی ها مجذوب کننده نموده بود.

اکنون نبرد چین با یک فرانسه خالی در بازار مسکن این کشور به وسیله سلاح مالیات سالانه می تواند سه چالش بزرگ املاک بلااستفاده، قیمت های نامتعارف و غیرمنطقی و بعلاوه کمبود عرضه خانه در شهر های بزرگ را همزمان رفع کند.